Umowa o dożywocie – na czym polega?

Istotę umowy o dożywocie zawarto w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z Art. 908 w umowie o dożywocie, nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie na niego jej własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie).

Nabywca nieruchomości, w braku odmiennej umowy, powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Poprzez nieruchomość należy rozumieć zarówno nieruchomość gruntową, jak i nieruchomość budynkową oraz nieruchomość lokalową, jeżeli stanowią one odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z przedmiotu dożywocia wyklucza się własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, gdyż jako takie stanowi ograniczone prawo rzeczowe – nie jest więc przedmiotem prawa własności.

Ujawnienie prawa o dożywocie w księdze wieczystej

Prawo dożywocia, jako ograniczone prawo osobiste, podlega ujawnieniu w dziale trzecim księgi wieczystej. Mówi o tym Art. 16.a Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który brzmi:

„1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawnione: 1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, … .“

Natomiast w Art. 25 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece czytamy:

„Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których…3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.”

Przeczytaj: Jak przepisać mieszkanie na dziecko – 3 możliwe sposoby

Forma sporządzenia umowy o dożywocie

Umowa o dożywocie jest umową cywilno-prawną. Powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak formy notarialnej umowy o dożywocie skutkuje jej nieważnością.

Katalog praw i obowiązków wynikających z prawa o dożywocie

Katalog obowiązków nabywcy nieruchomości w stosunku do dożywotnika określa Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Do obowiązków tych należą w szczególności:

• przyjęcie zbywcy nieruchomości jako domownika,
• dostarczenie dożywotnikowi wyżywienia,
• dostarczenie dożywotnikowi ubrania,
• zapewnienie dożywotnikowi mieszkania,
• zapewnienie dożywotnikowi światła i opału,
• zapewnienie dożywotnikowi odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie,
• sprawienie dożywotnikowi własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Umowa o dożywocie, sporządzana w formie aktu notarialnego – przed notariuszem, powinna w swej treści zawierać wszystkie prawa ujęte w katalogu praw zawartych w art. 908 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Prawa i obowiązki wynikające z ustawy Kodeks cywilny mogą zostać rozszerzone o inne prawa, np. prawo do otrzymywania przez dożywotnika renty dożywotniej. Oczywiście w takim przypadku, płatnikiem renty dożywotniej będzie nabywca nieruchomości.

Przeczytaj: Służebność osobista mieszkania – co oznacza ten wpis

Osoby uprawnione do nabycia nieruchomości w zamian za prawo do dożywocia

Uprawnionym do dożywocia jest zbywca nieruchomości czyli dożywotnik oraz nabywca nieruchomości wskazany przez zbywcę w akcie notarialnym.

Dożywotnik, czyli zbywca nieruchomości, może przenieść swoją nieruchomość w zamian za dożywotnią opiekę, wikt i opierunek na osoby z kręgu najbliższej rodziny oraz osoby z dalszego kręgu, do których prawo pozwala zaliczyć konkubina czy konkubinę.

Dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna. Natomiast nabywcą nieruchomości może być osoba fizyczna jak i osoba prawna.

Zmniejszenie zakresu obowiązków nabywcy nieruchomości

Zakres obowiązków nabywcy w stosunku do dożywotnika może zostać zmniejszony.

Sytuacja powyższa może wystąpić w przypadku, gdy dożywocie było ustanowione dla dwóch osób, np. małżeństwa, a w trakcie trwania umowy o dożywocie doszło do śmierci jednej z tych osób. W takim przypadku to obdarowany powinien dążyć do zweryfikowania zawartej umowy dożywocia, na co pozwala prawo.

Weryfikacja umowy o dożywocie i zmiana tej umowy mogą nastąpić także w następujących sytuacjach:

• w razie powstania między dożywotnikiem a obdarowanym takiej relacji, że dalsze trwanie dożywocia byłoby „udręką dla obu stron”. W takiej sytuacji sąd na żądanie jednej ze stron może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień,
• gdy obdarowany doprowadzi do zbycia nieruchomości, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Zgodnie, bowiem z zapisami Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, prawo dożywocia obciąża nieruchomość od chwili przeniesienia jej własności i przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (nabywca nieruchomości wchodzi w obowiązki obdarowanego). Zakres obowiązków nowego nabywcy nieruchomości zostanie poszerzony o wypłatę dożywotnikowi dożywotniej renty.

Rozwiązanie umowy o dożywocie

Umowa o dożywocie to umowa zawarta na okres nieokreślony. Aby umowa mogła być realizowana, dożywotnik musi mieć poczucie, że obdarowany realizuje postanowienia umowy. W przypadku jednak braku realizacji zobowiązań obdarowanego w stosunku do dożywotnika, może dojść do sytuacji zmiany umowy, a nawet wycofania się dożywotnika z zawartej umowy.

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Ustawodawca przewidując taką sytuację, zawarł w ustawie stosowny zapis, którego treść brzmi:

„W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.

Przeczytaj: Wykreślenie prawa dożywocia z księgi wieczystej

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Zdjęcie: Pexels.com