Jak ustalić właściciela działki?

Jak znaleźć właściciela działki, gdy znamy tylko jej położenie? Z takim problemem nierzadko spotykają się osoby zainteresowane kupnem konkretnego gruntu. Jeśli nikt z jego sąsiedztwa nie jest w stanie wskazać nam właściciela, odpowiedzi należy szukać wykorzystując inne ścieżki.

W Polsce od dłuższego czasu istnieje obowiązek ujawniania prawa własności w księdze wieczystej. Oznacza to, że każdy, kto nabywa nieruchomość poprzez czynność prawną ma obowiązek ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Prawo własności ujawnia się w Dziale II księgi wieczystej „Własność”.

Księgi wieczyste, jako jedyny taki rejestr publiczny, prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, który stanowi podstawę bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami oraz zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
Znając numer księgi wieczystej można, korzystając z przeglądarki prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości, odnaleźć daną księgę wieczystą i nie tylko poznać nazwisko właściciela nieruchomości, ale również wszystkie prawa ograniczone, które zostały ustanowione na nieruchomości, jak również dowiedzieć się, czy nieruchomość jest obciążona prawem hipoteki.

Natomiast w sytuacji, gdy jesteśmy zainteresowani nabyciem „upatrzonej” nieruchomości (gruntowej, budynkowej, lokalowej), lecz nie znamy ani numeru księgi wieczystej, ani też nazwiska właściciela danej nieruchomości, możemy spróbować skorzystać z innych sposobów, umożliwiających ich poznanie.

Ustalenie właściciela działki – krok po kroku

Aby poznać dane osobowe właściciela działki, należy przede wszystkim ustalić podstawowe dane ewidencyjne działki, jakimi są: identyfikator działki (adres administracyjny działki) oraz numer ewidencyjny działki. Dzięki nim uda nam się w kolejnym kroku ustalić numer księgi wieczystej danej nieruchomości.

1. Ustalenie identyfikatora i numeru działki ewidencyjnej za pomocą Geoportal360.pl

Budowę identyfikatora działki określa załącznik nr 5 do Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W myśl tego rozporządzenia identyfikator działki ewidencyjnej przyjmuje postać: WWPPGG_R.XXXX.NDZ, wynikającą z podziału administracyjnego kraju, o którym mowa w przepisach wydanych na podstawie Art. 49 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2021 r. poz. 955).

Poszczególne sekwencje liter we wzorze identyfikatora oznaczają:

1. „WW” – kod województwa;
2. „PP” – kod powiatu w województwie;
3. „GG” – kod gminy;
4. „R” – rodzaj jednostki;
5. „XXXX” – numer ewidencyjny obrębu w jednostce ewidencyjnej (gminie), określony za pomocą liczb całkowitych w przedziale od 0001 do 9999;
6. „NDZ” – numer ewidencyjny działki ewidencyjnej.

W przypadku nieruchomości budynkowej, identyfikator przyjmuje postać: WWPPGG_R.XXXX.Nr_BUD.

Tak więc, identyfikator działki obejmuje w swej treści (cyfrowej i literowej) informację o tym, w jakim województwie, powiecie, gminie i obrębie ewidencyjnym położona jest dana działka ewidencyjna.

W dotarciu do numeru ewidencyjnego szukanej działki, będącego częścią identyfikatora działki, pomoże nam mapa umieszczona na portalu Geoportal360.pl – interaktywna mapa Polski. Portal umożliwia poszukiwanie działek na dwa sposoby, tj. z wykorzystaniem mapy oraz za pomocą umieszczonego na portalu katalogu z podziałem administracyjnym kraju. Po ustaleniu numeru działki (adresu administracyjnego) można dotrzeć do numeru księgi wieczystej wykorzystując w tym celu platformę: https://ksiegiwieczyste.pl.

Bezpośrednio po wejściu na stronę internetową https://geoportal360.pl/map/, na ekranie komputera otworzy się mapa Polski. Aby odnaleźć na niej szukaną działkę i odczytać jej numer ewidencyjny, który jest częścią identyfikatora działki (adresu administracyjnego), należy wykonać następujące czynności:

1. Odnalezienie działki w terenie

Znając położenie geograficzne interesującej nas działki należy odszukać jej lokalizację na mapie. W tym celu należy powiększyć mapę w wybranym obszarze do momentu aż pojawią się na niej wyrysowane granice działek i numery działek. Aby to zrobić, wystarczy kliknąć myszką na danym obszarze i kółeczkiem myszki przybliżyć mapę, można też użyć przycisku „+” położonego po lewej stronie ekranu bądź w przypadku korzystania z urządzenia dotykowego rozciągnąć ekran palcami. Przykładowy widok działek wraz z ich granicami jest następujący:

Po zlokalizowaniu działki na mapie, należy kliknąć w jej obszar – w efekcie na tle mapy pojawi się etykieta działki ze szczegółowym opisem wskazanej nieruchomości:

Dla działki pokazanej na powyższym obrazku, oznaczonej numerem 499/4, położonej w województwie małopolskim, powiecie m. Kraków, gmina Kraków-Podgórze, identyfikator działki ma postać: 126104_9.0012.499/4. Poniżej numeru identyfikacyjnego działki znajdują się dodatkowe informacje:

• powierzchnia działki w m2 (dla działki 499/4- powierzchnia wynosi – 2791 m2),
• TERYT działki – 126104_9,
• obręb ewidencyjny – 0012,
• województwo małopolskie – 12,
• powiat m. Kraków – 61,
• gmina Kraków-Podgórze,
• rodzaj gminy – delegatura.

2. Wyszukanie działki za pomocą katalogu z podziałem administracyjnym

Geoportal360.pl umożliwia również szybkie wyszukanie numeru działki za pomocą katalogu z podziałem administracyjnym. Katalog dostępny jest w dolnej części strony głównej: https://geoportal360.pl/.
Aby do niego dotrzeć wystarczy lekko przewinąć myszką stronę główną portalu.

Pierwsza strona katalogu obejmuje ułożone alfabetycznie województwa i przypisane im powiaty. Dodatkowo każde województwo oraz powiat oznaczone zostały swoistym kodem zgodnym z wykazem kodów umieszczonym w załączniku nr 1 do Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 15 grudnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad prowadzenia, stosowania i udostępniania krajowego rejestru urzędowego podziału terytorialnego kraju oraz związanych z tym obowiązków organów administracji rządowej Dz.U.1998.157.1031 .

Szukając określonej nieruchomości, np. położonej w województwie małopolskim (12), powiecie m. Kraków (61) wystarczy kliknąć w nazwę powiatu umieszczoną przy kodzie 1261, a system przeniesie nas do mapy gmin w granicach wskazanego powiatu, w tym przypadku do mapy m. Krakowa. Aby na mapie pokazały się działki ewidencyjne, należy tę mapę przybliżyć klikają w umieszczony po lewej stronie mapy znak „ +”, bądź, jeżeli korzystamy z ekranu dotykowego możemy przybliżyć mapę rozciągając ją delikatnie palcami.

Po odnalezieniu interesującej nas działki klikamy w jej pole i na ekranie komputera obok działki ukaże się etykieta działki obejmująca opis działki tożsamy z opisem, jaki uzyskaliśmy w metodzie wyszukiwania działki za pomocą mapy interaktywnej.

W obu opisanych wyżej przypadkach, na każdej etykiecie działki znajduje się napis „Księga wieczysta” oraz „Księga wieczysta Pokaż >>”. Wystarczy kliknąć myszką w wybrany napis, aby przejść do odkrycia pełnego numer księgi wieczystej na stronie https://ksiegiwieczyste.pl i uzyskania w ten sposób danych właściciela nieruchomości, dla której prowadzona jest dana księga wieczysta. Na dzień dzisiejszy poznanie numeru wybranej księgi wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości to koszt ok. 40 zł.

Przeczytaj: Jak znaleźć numer (identyfikator) działki ewidencyjnej?

2. Ustalenie numeru księgi wieczystej działki

Do numeru księgi wieczystej interesującej nas działki możemy również dotrzeć korzystając z pomocy serwisu https://ksiegiwieczyste.pl. Numer księgi wieczystej można wyszukać po numerze działki oraz jej identyfikatorze, o którym pisaliśmy wyżej. Dla osób, które nie znają danych ewidencyjnych działki, dedykowane jest wyszukiwanie numeru KW po adresie administracyjnym nieruchomości (w polach wyszukiwania należy uzupełnić nazwę miasta, ewentualnie gminy, nazwę ulicy i numer budynku).

Po wypełnieniu wszystkich pól należy kliknąć w lupkę umieszczoną po prawej stronie okienek. Czynność ta przeniesie użytkownika na stronę serwisu, gdzie tuż przy adresie znalezionej nieruchomości, na tle w kolorze fioletowym znajduje się część numeru księgi wieczystej szukanej nieruchomości. Aby poznać cały numer księgi wieczystej należy kliknąć w to pole i dalej postępować zgodnie z poleceniem serwisu.

System umożliwia odkrycie jednej bądź wielu ksiąg wieczystych, przy czym atrakcyjność ceny jest uzależniona od ilości odkryć. Im więcej odkryć, tym cena jest stosunkowo mniejsza. Na dzień dzisiejszy odkrycie jednego numeru księgi wieczystej to koszt 39,99 zł.

3. Sprawdzenie treści księgi wieczystej

Znając numer księgi wieczystej można wejść na stronę https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/, aby tam po podaniu numeru KW uzyskać wgląd do wybranej księgi i tym samym zapoznać się z treścią wpisów we wszystkich czterech działach księgi wieczystej z uwzględnieniem wzmianek. Dane osoby – właściciela nieruchomości znajdują się w Dziale II księgi wieczystej – „Własność”.

Przeczytaj: Księgi wieczyste po numerze działki lub adresie – jak szukać?

Czy w ustaleniu właściciela działki pomogą nam urzędy?

W ustaleniu właściciela działki może nam pomóc Sąd Rejonowy wydział wieczystoksięgowy właściwy dla miejsca prowadzenia danej księgi wieczystej lub Starostwo Powiatowe, w którym Starosta prowadzi ewidencję gruntów i budynków – pod warunkiem, że potrafimy wykazać interes prawny do nieruchomości.

Uzyskanie odpisu księgi wieczystej w Sądzie Rejonowym

Jeżeli znany jest nam numer ewidencyjny nieruchomości gruntowej, lokalowej czy budynkowej to, aby poznać nazwisko właściciela działki, które jest wpisane w Dziale II księgi wieczystej, należy w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości złożyć wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. W uzasadnieniu wniosku należy wykazać się wspomnianym interesem prawnym. Za osobę zainteresowaną będzie uznany każdy, na czyją rzecz wpisane są prawa, osobiste i roszczenia, wzmianki o wniosku, a także każdy, kto może domagać się uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywisty stanem prawnym (St. Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz”). Przykładem interesu prawnego jest m.in. konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego, w którym dana działka jest składnikiem spadku lub zamiar sprostowania niezgodności treści księgi wieczystej z jej rzeczywistym stanem prawnym. Sam zamiar zakupu nieruchomości w zakresie udowodnienia interesu prawnego może okazać się dla sądu niewystarczający.

Jeśli Sąd przychylnie ustosunkuje się do prośby o wydanie odpisu księgi wieczystej, to wraz z odpisem księgi wieczystej uzyskamy elektroniczny numer KW, który został jej nadany z chwilą założenia księgi wieczystej bądź w trakcie migracji.

Uzyskanie wypisu z rejestru gruntów w Państwowej Ewidencji Gruntów

Jednym z dokumentów, na którym widnieje nazwisko właściciela nieruchomości (bądź użytkownika wieczystego) jest wypis i wyrys z operatu ewidencyjnego. Dokument ten jest wydawany przez Starostę, który zgodnie z ustawą z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, udostępnia dane ewidencji gruntów i budynków zawierające dane podmiotów, oraz wydaje wypisy z operatu ewidencyjnego, zawierające takie dane, na żądanie osób, które posiadają interes prawny w tym zakresie (Art. 24 ust. 4 i 5).

Aby uzyskać dokument – Wypis i wyrys z operatu ewidencyjnego należy w Starostwie, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, złożyć wniosek o wydanie tego dokumentu. Z uwagi na to, że elementem wypisu z rejestru gruntów są dane osobowe właściciela nieruchomości oraz numer księgi wieczystej uznawany za dane właścicieli, ustawodawca uzależnił wydanie tego „od wykazania się interesem prawnym do nieruchomości”. Jeśli nie potrafimy wykazać interesu prawnego do nieruchomości, możemy otrzymać wypis i wyrys z operatu ewidencyjnego, ale rubryki przeznaczone na dane właściciela nieruchomości oraz numer księgi wieczystej będą puste.

Jak ustalić właściciela działki bez księgi wieczystej?

Może się zdarzyć, że nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej. W takiej sytuacji, aby dotrzeć do nazwiska właściciela nieruchomości, należy postępować zgodnie z treścią artykułu na naszym blogu: Działka bez księgi wieczystej – co sprawdzić przed zakupem?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 15 grudnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad prowadzenia, stosowania i udostępniania krajowego rejestru urzędowego podziału terytorialnego kraju oraz związanych z tym obowiązków organów administracji rządowej.

Zdjęcie: Fotolia